所有者不明土地の解消に向けて民法が近年大きく改正されています。
土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和５年4月1日施行）
所有者不明土地・建物の管理制度
所有者不明土地・建物の管理制度は、不動産（土地・建物）の所有者を知ることができず、又は所有者が所在不明となっている土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に対して、その土地・建物の管理人（所有者不明土地管理人・所有者不明建物管理人）を選任してもらい、管理人による当該所有者不明土地・建物の管理を命ずる処分を求める手続です。
「利害関係人」とは、例えば以下のような場合に損害を被る可能性が高い隣接土地の所有者などが該当します。
なお、マンションなどの区分所有建物には、この制度は適用されません。
管理不全土地・建物の管理制度
管理不全土地・建物の管理制度は、所有者による土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、利害関係人が地方裁判所に対して、その土地・建物の管理人（管理不全土地管理人・管理不全建物管理人）を選任してもらい、管理人による当該管理不全土地・建物の管理を命ずる処分を求める手続です。
「土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合」とは、例えば以下のような場合が該当します。
なお、マンションなどの区分所有建物には、この制度は適用されません。
共有制度の見直し（令和５年4月1日施行）
長らく相続登記がなされないまま放置されている不動産については、数次相続の発生により多数の相続人の共有状態になっていたり、相続人間の人間関係が希薄化していて他の共有者と連絡が取れないということがよくあります。そのような場合、所在不明の共有者の探索に多大な時間と費用がかかったり、不動産の管理・変更に必要な同意を取り付けることが困難になるなど、いわゆる所有者不明土地の問題に直面します。
そこで、民法の共有制度の見直しが行われ、「共有物の管理行為についての要件緩和」「所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関する規定の変更」「所在等不明共有者の不動産の持分を取得・譲渡できる制度の創設」などの改正が行われました。
共有物の管理行為についての要件緩和
民法の共有物についての基本的な考え方は次のとおりです。
- 共有物の「保存」行為は各共有者が単独でできる
- 共有物の「管理」は各共有者の持分価格に従いその過半数で決定する
- 共有物に「変更」を加える場合は、共有者の全員の同意が必要（※１）
（※１）田畑を宅地にしたり、建物を改築するなど目的物を物理的に変更することは共有物の「変更」に該当します。
＜軽微な変更＞
従前は、軽微な変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）であっても共有物の「変更」として共有者全員の同意が必要でしたが、民法改正により、軽微な変更は「各共有者の持分価格に従いその過半数で決する」として共有物の「管理」へ要件が緩和されました。
「軽微な変更」の例としては、「砂利道をアスファルトで舗装すること」や「建物の外壁や屋上に防水工事を施すこと」などが挙げられます。
＜短期賃貸借等＞
短期賃借権等（賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利）の設定についての規律が整備され、以下の期間を超えない短期の賃借権等の設定は、持分の価格の過半数で決定することができるようになりました。
（民法第252条第4項の短期賃貸借等の内容）
- 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 10年
- 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 5年
- 建物の賃借権等 3年
- 動産の賃借権等 6箇月
なお、3の建物の賃借権等については民法の特別法である借地借家法が民法に優先して適用されますので、建物の賃貸人は「正当の事由」があると認められる場合でなければ、賃借人に対して、契約の更新をしない旨の通知や解約の申入れができないことになっています。
従いまして、「以下のような場合」を除いて、通常は３年を超えないで賃借権等を終了させることは難しいため、その場合は共有者全員の同意が必要になります。
※賃貸借契約において、所定の期間内（3年以内）に賃貸借等が終了する旨を契約書に明記するなど、賃借権等が３年を超えずに終了するための対策をとることで、持分の価格の過半数で決定することが可能になります。
所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関する規定の変更
不動産を共同で所有（共有）している場合において、共有者のなかに所在等が不明な者がいる場合、これまでは管理行為を行う際の要件である「共有者の持分の価格の過半数の同意」が得られず、共有物の管理行為ができないという問題がありました。
所在等不明共有者がいる場合の変更・管理
民法改正により、地方裁判所に申し立てを行うことで、所在不明共有者以外の共有者の同意を得て、共有物の管理行為、変更行為を行うことが可能になりました。
＜事例＞
共有者A・B・C・D・E・F・G の7名（各共有者の持分の価格は同一とする）のうち、F・G の2名が所在不明の場合に、共有物の管理行為を行うことについて各共有者の賛否が以下の場合
- 賛成者 ⇨ A・B・C
- 反対者 ⇨ D・E
管理行為を行うには、各共有者の持分の価格の過半数が必要なので、7名中4名以上の賛成が必要になります。
今回は、7名（所在不明のF・Gを含む）のうち3名（A・B・C）の賛成しか得られていないので、管理行為を行うことはできません。
変更行為については、所在不明者がいる以上、全員の同意が得られないので行うことはできません。
所在等不明共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立てを行い、その決定を得て次のことができとされました。
- 所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定すること
- 所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えること
今回の改正で、所在不明のF・Gの持分は考慮せず、A・B・C・D・Eの５名の持分のみで判断すればいいことになります。
管理行為について、今回は5名（所在不明のF・Gを除く）のうち3名（A・B・C）が賛成しているので、管理行為を行うことが可能になります。
変更行為については、今回はD・Eが反対しているので出来ませんが、D・Eが賛成してくれれば可能になります。
所在等不明共有者の不動産の持分を取得・譲渡できる制度の創設
所在等不明共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の不動産の持分を取得したり、所在不明者の持分も含めて共有不動産全部を第三者に譲渡することができるようになりました。
ただし、所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る）には、相続開始の時から１０年を経過していることを要します。
また、所在等不明共有者以外の他の共有者は、所在等不明共有者の持分の取得または共有不動産全部の譲渡を行う際に、本来であれば所在等不明共有者が受け取るべき時価相当額の金銭を供託する必要があります。
遺産分割に関する時間的制限の導入（令和５年4月1日施行）
これまでは、相続が発生してから遺産分割で各相続人の具体的な相続割合を決めることについて時間的な制約はありませんでした。いつ遺産分割をしても問題がなかったので、遺産分割がされずに長期間放置されることもしばしばありました。
遺産分割がされないまま長期間放置されると、生前贈与（被相続人から生前贈与を受けている分を受贈者の相続分から控除）や寄与分（被相続人の生前に療養看護などの特別の寄与をした分を寄与者の相続分に算入）に関する相続人の記憶が曖昧になったり、証拠となる書類の紛失等で具体的相続分の算定が困難になったりして、遺産分割の支障となるおそれがありました。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されることを解消するためのルールが新たに設けられました。
この改正は令和5年4月1日の施行日前に発生した相続についても適用されますが、その場合は施行日から5年間の猶予期間が設けられています。
原則として、被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、具体的相続分ではなく、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。
これにより、生前贈与や寄与分といった個別具体的な事情を主張することはできなくなり、遺言で相続分の指定がある場合は指定相続分、遺言がない場合は法定相続分で遺産分割がされることになります。
例外として、以下の場合は、具体的相続分による遺産分割が可能です。
① 10年経過前に、相続人が家庭裁判所に遺産分割請求をしたとき
② 10年の期間満了前６か月以内に、遺産分割請求をすることができないやむを得ない事由が相続人にあった場合において、当該事由消滅時から６か月経過前に、当該相続人が家庭裁判所に遺産分割請求をしたとき
ここで注意が必要なのは、寄与分などを主張する相続人がいても、他の相続人はその主張を聞き入れる義務はないということであり、相続人全員がその主張を聞き入れて具体的相続分による遺産分割をすることに合意するのであれば、相続発生から10年を経過した後であっても具体的相続分による遺産分割は可能です。
相隣関係のルールの変更（令和５年4月1日施行）
人が生活する上で隣地の所有者とは色々な面で協力していくことが必要になりますが、隣地の所有者に相続等が発生して所有者が誰か不明であったり、所有者は分かっていてもその所在が不明で連絡がとれないような場合には、相隣関係の問題について必要な同意を得ることができず、自分の土地の利活用に問題が発生することがあります。
そこで、相隣関係に関する民法のルールが改正されました。
隣地の使用に関するルールの変更
土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができるとされました。
尚、人が住む建物内には、その居住者の承諾がなければ立ち入ることはできませんが、これは常識的に考えても当然のことだと思います。
- 境界又はその付近における障壁、建物その他の工作物の築造、収去又は修繕
- 境界標の調査又は境界に関する測量
- 隣地の竹木の枝が境界線を越える場合に、①竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず相当の期間内に切除しないとき、②竹木の所有者を知ることができず又はその所在を知ることができないとき、③急迫の事情があるとき に土地の所有者が自ら行う枝の切取り
上記の場合において、隣地を使用する者は、あらかじめ、その目的、日時、場所及び方法を隣地の所有者及び隣地使用者に通知しなければならないことになっています。
ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りるとされました。
ライフラインの設備の設置・使用権のルールの変更
電気、ガス、水道、通信など生活に欠かせない社会インフラ（ライフライン）を自分の土地に引き込むため、土地の所有者は、必要に応じてガス管や上下水道管などの設備を設置する必要があります。
その際に、他の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用しなければ、自分の土地にライフラインを引き込むことができないような場合は、ライフラインを引き込むために必要な範囲内で、他の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用することができるとされました。
この場合も、上記の相隣関係の規定が準用され、土地の所有者は、あらかじめ、その目的、場所及び方法を他の土地等の所有者及び他の土地を現に使用している者に通知しなければならないことになっています。
ただし、あらかじめ通知することが困難なときは、使用を開始した後、遅滞なく、通知することをもって足りるとされました。
越境した竹木の枝の切取りのルールの変更
これまでは、隣地の竹木の「根」が境界線を越えるときは、土地の所有者は自らその根を切り取ることができましたが、竹木の「枝」については、隣地所有者に切除の依頼をすることしかできず、自ら切除することはできませんでした。
今回の民法改正で、次の条件に当てはまる場合には、隣地の竹木の「枝」を自ら切除することが可能になりました。
- 竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
- 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき
- 急迫の事情があるとき
