所有者不明土地の解消に向けて民法が近年大きく改正されています。その民法改正の内容についてまとめてみました。
土地・建物に特化した財産管理制度の創設（令和５年4月1日施行）
所有者不明土地・建物の管理制度
所有者不明土地・建物の管理制度は、不動産（土地・建物）の所有者を知ることができず、又は所有者が所在不明となっている土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に対して、その土地・建物の管理人（所有者不明土地管理人・所有者不明建物管理人）を選任してもらい、管理人による当該所有者不明土地・建物の管理を命ずる処分を求める手続です。
「利害関係人」とは、例えば以下のような場合に損害を被る可能性が高い隣接土地の所有者などが該当します。
なお、マンションなどの区分所有建物には、この制度は適用されません。
管理不全土地・建物の管理制度
管理不全土地・建物の管理制度は、所有者による土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、利害関係人が地方裁判所に対して、その土地・建物の管理人（管理不全土地管理人・管理不全建物管理人）を選任してもらい、管理人による当該管理不全土地・建物の管理を命ずる処分を求める手続です。
「土地・建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合」とは、例えば以下のような場合が該当します。
なお、マンションなどの区分所有建物には、この制度は適用されません。
共有制度の見直し（令和５年4月1日施行）
長らく相続登記がなされないまま放置されている不動産については、数次相続の発生により多数の相続人の共有状態になっていたり、相続人間の人間関係が希薄化していて共有者の一部の所在等が不明で連絡が取れないということがよくあります。そのような場合、所在不明の共有者の探索に多大な時間と費用がかかったり、不動産の管理・変更に必要な同意を取り付けることが困難になるなど、いわゆる所有者不明土地の問題に直面します。
そこで、民法の共有制度の見直しが行われ、「共有物の管理の範囲の拡大・明確化」「所在等不明共有者がいる場合の変更・管理に関する規定の変更」「所在等不明共有者の不動産の持分を取得・譲渡できる制度の創設」などの改正が行われました。
共有物の管理行為の改正
民法の共有物についての基本的な考え方は次のとおりです。
（※１）例として、田畑を宅地にしたり、建物を改築するなど目的物を物理的に変更することは共有物の「変更」に該当します。
＜軽微な変更＞
従前は、軽微な変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）であっても共有物の「変更」として共有者全員の同意が必要でしたが、民法改正により、軽微な変更は「各共有者の持分価格に従いその過半数で決する」として共有物の「管理」へ要件が緩和されました。
「軽微な変更」の例としては、「砂利道をアスファルトで舗装すること」や「建物の外壁や屋上に防水工事を施すこと」などが挙げられます。
＜短期賃貸借等＞
短期賃借権等（賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利）の設定についての規律が整備され、以下の期間を超えない短期の賃借権等の設定は、持分の価格の過半数で決定することができるようになりました。
（民法第252条第4項の短期賃貸借等の内容）
- 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 10年
- 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 5年
- 建物の賃借権等 3年
- 動産の賃借権等 6箇月
なお、③の建物の賃借権等については民法の特別法である借地借家法が民法に優先して適用されますので、建物の賃貸人は「正当の事由」があると認められる場合でなければ、契約の更新をしない旨の通知や解約の申入れができません。
従いまして「以下のような場合」を除いて通常は３年を超えないで賃借権等を終了させることは難しいため、共有者全員の同意が必要になります。
※賃貸借契約において、所定の期間内（3年以内）に賃貸借等が終了する旨を契約書に明記するなど、賃借権等が３年を超えずに終了するための対策をとることで、持分の価格の過半数で決定することが可能になります。
- 定期建物賃借権（借地借家法第38条）
- 取壊し予定の建物の賃借権（借地借家法第39条）
- 一時使用目的の建物の賃借権（借地借家法第40条）
所在等不明共有者がいる場合の改正
共有状態にある不動産において所在等が不明な共有者がいる場合、これまでは所在不明の共有者を除いた残りの共有者の持分の価格（当該管理行為を行うことについて賛成している共有者の持分価格）が全体の過半数に満たない限り、共有物に関する管理行為はできませんでした。
このため、所在不明の共有者がいる土地については公共事業や民間の不動産取引が阻害され、社会全体の経済的利益の喪失が問題となっていました。
所在等不明共有者がいる場合の変更・管理
共有者A・B・C・D・E・F・G の7名で、F・G の2名が所在不明の場合（※各共有者の持分の価格は同一）
- 賛成者 ⇨ A・B・C
- 反対者 ⇨ D・E
- 行方不明者 ⇨ F・G
管理行為を行うには、各共有者の持分の価格の過半数が必要なので、7名中4名以上の賛成が必要です。
今回は、所在不明のF・Gを含む7名中3名（A・B・C）の賛成しか得られていないので、管理行為を行うことはできません。
変更行為については、所在不明者がいる以上、全員の同意が得られないので行うことはできません。
所在等不明共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立てを行い、その決定を得て次のことができとされました。
- 所在等不明共有者以外の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えること
- 所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数により、管理に関する事項を決定すること
つまり、所在等不明共有者の持分の価格は考慮せず、それ以外の共有者の持分の価格に従い、民法の共有物についての基本的な考え方に基づいて、共有物の変更・管理に関する決定を行うことができるようになりました。
上記（民法改正・前）の例でいえば、所在不明のF・Gの持分は考慮せず、A・B・C・D・Eの５名の持分のみで判断すればいいことになります。
上記例では、A～Eの５名のうちA・B・C の３名で過半数になるため、管理に関する事項を決定することができます。共有物に変更を加えるには、A～E の５名全員が同意すれば可能ということになります。
所在等不明共有者の不動産の持分の取得・譲渡できる制度の創設
所在等不明共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所の決定を得て、所在等不明共有者の不動産の持分を取得したり、共有不動産全部を第三者に譲渡することができるようになりました。
ただし、所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産の分割をすべき場合に限る）には、相続開始の時から１０年を経過していることを要します。
また、所在等不明共有者以外の他の共有者は、所在等不明共有者の持分の取得または共有不動産全部の譲渡を行うに際し、本来であれば所在等不明共有者が受け取るべき時価相当額の金銭を供託する必要があります。
