不動産登記
令和８年４月１日から、不動産の所有者の氏名や住所（以下「住所等」といいます）に変更があった場合、変更日から２年以内に変更登記をすることが義務付けられました。
住所等変更登記の義務化
住所等変更登記の義務化のポイント
- 住所等などの変更日から２年以内に登記の申請が義務化されました。
※ 正当な理由なく義務に違反した場合、５万円以下の過料が科される可能性があります。
- 義務化される前（令和８年４月１日より前）に生じた変更も義務化の対象です。
※ 義務化前に住所等に変更があった場合は、令和１０年３月末までに登記する必要があります。
スマート変更登記
スマート変更登記とは、法務局に「検索用情報の申出」をしていただくことで、今後は住所等に変更があるたびにご自身で登記の申請をしなくても、法務局が職権で住所等変更登記の手続を無料で行ってくれる制度のことです。
法務局が自動的に手続してくれますので、住所変更登記を司法書士に依頼した場合の「司法書士報酬」や登記申請の際に納付すべき「登録免許税」を納める必要もなく、住所等変更登記の義務違反に問われる心配もなくなります。
個人の場合
申出が必要となる検索用情報の具体的な内容は、次のとおりです。
- 氏名
- 氏名の振り仮名（日本の国籍を有しない者にあっては、氏名の表音をローマ字で表示したもの）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス（メールアドレスがない場合にはその旨。その場合、登記官が職権で住所等変更登記を行うことの可否を確認する際には、登記名義人の住所に書面を送付するとされています）
（※法務局からの確認については次の「手続の流れ」をご参照ください）
- 法務局が定期的（約２年ごと）に住基ネットに照会して、所有者の住所等変更の有無を確認します。
- 住所等に変更があった所有者に対して、法務局から変更登記をしてよいかを確認するメールを送信します。（※メールアドレスの届出がない方に対しては、確認の文書が郵送されます）
- 変更登記をしてよい旨の回答があった方について、順次、変更登記を法務局が職権で行います。（※法務局が無料で手続してくれますので、所有者は何もしなくても大丈夫です）
法人の場合
不動産の登記簿に「会社法人等番号の登記」をすれば、スマート変更登記が利用できます。
令和6年4月1日以降に不動産の所有者になられた法人については、既に所有権の登記名義人の情報として会社法人等番号が不動産登記簿に登記されていますので、その不動産については何もする必要はございません。
会社法人等番号の登記がされた後に本店・主たる事務所の住所や会社・法人の名称に変更があった場合には、法務局が住所等の変更の事実を確認して、職権で登記をします。
個人の方のように、法務局から変更登記をしてよいかの事前確認はありません。
法人の商号や本店等の変更登記が法務局に申請されると、法務局の商業・法人登記システムから不動産登記システムに通知がされ、不動産登記部門にて職権で変更登記が行われます。
（スマート変更登記の注意点）
- 法務局で住所等の変更を確認することができない方については、スマート変更登記は適用されません。例えば「海外に居住されている個人」や「会社法人等番号を有していない法人（日本で登記されていない外国会社など）」は、住所等に変更があったときは、ご自身で変更登記の申請をしていただく必要があります。
- 住所等の変更から２年以内の登記申請が義務化されたため、法務局が住基ネットに照会するタイミングは「約２年ごと」とされています。従いまして、個人の方の場合、住所変更から最長約２年間は変更登記がされないこともあり得ますので、もしその間に不動産を売却されるような場合は、ご自身で変更登記の申請をしていただく必要があります。（※法人については、前述のとおりシステムが連携されていますので、変更登記のタイミングは個人の方よりも早いと思われます）
このように「検索用情報の申出」には大きなメリットがありますので、是非手続をご検討されてはいかがでしょうか。
※「登記申請書の作成」および「法務局への申請手続」の代理を業務として行うことができるのは、「司法書士」及び「弁護士」に限られています。それ以外の方（他の士業を含む）が業務として行うことは法律（弁護士法・司法書士法）により禁じられていますので、ご相談をされる際はご注意ください。
不動産に関するその他の登記
不動産に関する各種登記の申請手続も承っております。
- 売買、贈与、財産分与などを原因とした所有権移転登記
- 住宅ローン完済による抵当権抹消登記
- 建物を新築した際の建物表題登記・所有権保存登記
- 金融機関から住宅ローンの融資を受けた場合の抵当権設定登記
- 法定の相続割合で相続登記を申請した後、法定相続割合と異なる割合で遺産分割協議が成立した場合の所有権持分を更正する登記
- 家庭裁判所の調停や審判による不動産の相続登記
- 裁判所の判決に基づく各種登記
- 建物を壊した際の建物滅失登記 など
手続をご検討されている方には登記費用のお見積りをさせていただきます。